¿Es procedente la suspensión provisional de un auto que ordena el requerimiento de pago de rentas y el embargo preventivo en una controversia de arrendamiento inmobiliario durante la emergencia sanitaria?

La contingencia sanitaria trajo consigo grandes cambios y repercusiones en las relaciones jurídicas. Tal es el caso del arrendamiento, el cual se vio afectado con las medidas establecidas por el gobierno en lo referente al entorno laboral, teniendo como consecuencia, pérdidas económicas para diversos sectores y, por consiguiente, retraso o imposibilidad para el pago de las rentas.

ANTECEDENTES

El presente caso derivó de un contrato de arrendamiento celebrado entre dos personas morales respecto de un inmueble localizado en la Ciudad de México, en el cual la arrendataria, a raíz de la contingencia sanitaria originada por el coronavirus disease (Covid-19), le solicitó a la arrendadora, la condonación del pago de las rentas hasta la apertura del inmueble.

Si embargo, la respuesta fue negativa y se solicitó el pago de las rentas atrasadas, así como la entrega del inmueble objeto del contrato.

Por lo anterior, la arrendataria presentó una demanda de controversia de arrendamiento inmobiliario mediante la cual solicitaba, entre otras cosas, la recisión del contrato por causas de fuerza mayor derivado de la epidemia y la no causación o generación en el pago de las rentas desde el mes de febrero de 2020 hasta la entrega del inmueble.

Por su parte, la demandada en su contestación solicitó que la reconvenida acreditara el pago de las rentas adeudas y en caso de no hacerlo se le embargaran bienes para cubrir las rentas atrasadas. El órgano jurisdiccional determinó proceder en los términos solicitados por la parte demandada.

Como consecuencia de esa decisión, la parte actora interpuso un juicio de amparo indirecto en el cual establecía como acto reclamado el acuerdo dictado por el juez civil antes descrito, y solicitaba la suspensión de este, para mantener las cosas en el estado en el que se encontraban.

El juez de Distrito concedió la suspensión provisional para el efecto de que se permita la ejecución del auto de dos de octubre actual (sic), esto es, se requiera el pago de las rentas reclamadas y, en caso de no hacerlo, se embarguen bienes propiedad del quejoso; pero éstos no deberán ser puestos en venta judicial, y menos aún, entregados a la parte ejecutante.

 Finalmente, la quejosa interpuso una queja ante esa determinación.

 ANÁLISIS

Ahora bien, resulta conveniente dividir el estudio de esta tesis en dos apartados para dar respuesta a la interrogante planteada. El primero referente a las generalidades de la suspensión en el juicio de amparo, y el segundo, referente al caso fortuito y fuerza mayor.

Suspensión en el juicio de amparo

 El artículo 107, fracción X, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (CPEUM) establece que los actos reclamados podrán ser objeto de suspensión en los casos y en las condiciones que determine la ley reglamentaria, para lo cual el órgano jurisdiccional de amparo deberá realizar un análisis ponderado de la apariencia del buen derecho, y del interés social.

Por su parte, el artículo 128 de la Ley de Amparo, Reglamentaria de los artículos 103 y 107 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (LAMP) establece lo siguiente:

 Con excepción de los casos en que proceda de oficio, la suspensión se decretará, en todas las materias, siempre que concurran los requisitos siguientes:

  1. Que la solicite el quejoso; y
  2. Que no se siga perjuicio al interés social ni se contravengan disposiciones de orden público.

La apariencia del buen derecho implica cerciorarse de que existe un derecho vulnerado por la ejecución del acto reclamado; lo anterior, sin prejuzgar sobre las posibilidades de que el acto reclamado sea declarado inconstitucional, tomando en consideración si las consecuencias por daños y perjuicios derivados de la ejecución del acto sean de difícil reparación.

Por su parte, el artículo 129 de la LAMP prevé los supuestos bajo los cuales se actualizan los perjuicios al interés social o contravención a disposiciones de orden público.

En ese orden de ideas –y de acuerdo con lo planteado hasta este momento–, se puede concluir que la suspensión aquí analizada cumple con los requisitos legales para su procedencia, en vista de que fue solicitada por la quejosa; no causa afectación alguna al interés social ni al orden público, y al analizar la apariencia del buen derecho, se puede vislumbrar que existe un derecho vulnerado, de manera que, de permitirse la ejecución del acto reclamado, existirían perjuicios de difícil reparación, pues se estaría prejuzgando el juicio de origen sin observar las formalidades esenciales del debido proceso.

Caso fortuito y fuerza mayor

 Por lo que respecta al arrendamiento y su legislación aplicable, es necesario recordar que el artículo 2431 del Código Civil para el Distrito Federal (CCDF) establece lo siguiente:

Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causará renta mientras dure el impedimento, y si éste dura más de dos meses, podrá pedir la rescisión del contrato.

 Asimismo, debe resaltarse que el artículo 2433 prevé que lo dispuesto en el artículo anterior no es renunciable.

En ese orden de ideas, es conveniente recordar que la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN) en el amparo en revisión 3218/2017 determinó que:

El caso fortuito o fuerza mayor se entiende como aquellos sucesos de la naturaleza o hechos del hombre que afectan la esfera jurídica de una persona y le impiden el cumplimiento de una obligación; esto, sin que tales circunstancias le sean imputables y cuya afectación no pueda evitar con los instrumentos que normalmente se disponga en el medio social en el que se desenvuelve, ya para prevenir el acontecimiento o para oponerse a éste y resistirlo.

En este sentido, el Tribunal Colegiado consideró que:

 …un evento de tal naturaleza como la pandemia COVID-19 existe la posibilidad de modificar obligaciones de un contrato de arrendamiento, distinción que es trascendente para determinar la existencia de incumplimiento de pensiones rentísticas, razón por la que se debe analizar cada caso concreto.

En este contexto, podría considerarse a la contingencia sanitaria, así como a las medidas gubernamentales, como un evento de fuerza mayor.

CONCLUSIÓN

El Tercer Tribunal Colegiado en Materia de Civil del Primer Circuito arribó a las conclusiones anteriores en la tesis número I.3o.C.436 C (10a.), bajo el rubro: SUSPENSIÓN PROVISIONAL EN UNA CONTROVERSIA DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO. AL TENER EFECTOS RESTITUTORIOS, NO PROCEDE LA EJECUCIÓN DEL AUTO QUE ORDENA EL REQUERIMIENTO DE PAGO DE RENTAS ADEUDADAS NI EL EMBARGO PREVENTIVO DE BIENES, DURANTE LA EMERGENCIA SANITARIA OCASIONADA POR EL VIRUS SARS-CoV2 (COVID-19).

Ante la situación de emergencia en la cual nos encontramos es posible que existan modificaciones en las relaciones jurídicas. Y en el caso del incumplimiento en el pago de rentas, los órganos jurisdiccionales deben analizar detalladamente caso por caso para determinar las consecuencias y la legislación aplicable.

Fuente: Checkpoint México

 

Leslie Barrera
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